Powrót do listy
Rynek nieruchomości podczas pandemii COVID-19 – zwycięzcy i przegrani
COVID w gospodarce
Wpływ pandemii COVID-19 na gospodarkę jest trudny do całościowego oszacowania. Mechanizmy oddziaływania szoku jakim jest pandemia i spowodowane przez nią zamykanie gospodarek oraz ograniczanie przepływu ludzi i dóbr nie są do końca poznane, pełny obraz powstanie zapewne dopiero po wygaśnięciu pandemii i zniesieniu restrykcji.
W mediach pełno jest zarówno czarnych wizji recesji i poważnego kryzysu gospodarczego. Sąsiadują z nimi również prognozy kreślone w bardziej optymistycznych barwach. Niewątpliwie, wszyscy chwycili się nagle za portfele i zaczęli oszczędniej wydawać posiadane czy zarabiane pieniądze. Niektórym lock down, czy raczej shut down z dnia na dzień zredukował obroty (branża lotnicza, nieruchomości), innym zaś nawet je zlikwidował (np. branża turystyczna, hotelarstwo, usługi kosmetyczne, fitness, koncerty, przedstawienia czy branża sprzedaży biletów na imprezy). Powyższe z kolei powoduje już spadek zatrudnienia i wzrost bezrobocia. To zaś pogłębi jeszcze spadek popytu na dobra i usługi, a przez to przychodów i dochodów firm. Jak w każdej sytuacji, obok ewidentnych przegranych, są też beneficjenci odmienionej rzeczywistości… należą do nich niewątpliwie sektor handlu i usług świadczonych na odległość, co potwierdzają dobre wyniki globalnych potentatów informatycznych (w tym potentatów usług chmurowych) i firm działających w handlu na odległość.
A jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w dobie pandemii COVID-19? Tu niewątpliwie znamy już zwycięzców i przegranych. Wiemy też czyje losy się ważą i są ciągle niepewne.
Zwycięzcy: magazyny i centra logistyczne, domy wakacyjne
Niewątpliwie magazyny i centra logistyczne to kluczowy element krajobrazu gospodarczego w dobie pandemii. Zapewne też i tego, który wyłoni się po zniesieniu ograniczeń w funkcjonowaniu ludzi i gospodarek. Tu popyt na powierzchnie magazynowe, centra logistyczne ma szansę nie tylko utrzymać się na dotychczasowym poziomie, ale ma także dobre perspektywy dalszego rozwoju. Gdy popyt na dobra wzrośnie wtedy niewątpliwie wzrośnie także sprzedaż online. A to gwarantuje wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi czy logistycznymi.
Zainteresowanie eksplodowało, jeśli chodzi o wakacyjny najem domów. W odróżnieniu od hoteli, domy pozwalają spędzić czas z dala od domu (nareszcie!) w mieście, ale w bezpiecznej odległości od innych ludzi. Ostatnio sam sprawdzałem i już dziś trudno znaleźć domek na weekend. A co będzie latem!
Przegrani: centra i lokale handlowe, hotele i najem krótkoterminowy
Nałożone restrykcje spowodowały, iż hotele pozostają zamknięte od ponad miesiąca, podobnie, jak centra handlowe, które dopiero w ostatnich dniach otworzyły swoje podwoje i to z ograniczeniami. Zainteresowanie najmem krótkoterminowym jest również śladowe. I o ile hotele zapewne stopniowo odbudują swoją pozycję w miarę przywracania ruchu krajowego i międzynarodowego, o tyle pandemia uświadomiła właścicielom wielu firm koszty związane z obecnością firm w galeriach handlowych. Jednocześnie pokazała też siłę handlu online. To może doprowadzić do trwałego zmniejszenia popytu na powierzchnie handlowe.
Na skutki nie trzeba było długo czekać: potentat na rynku ubrań – firma LPP (m.in. marka Reserved) postanowiła wypowiedzieć ok. 30% umów najmu [zobacz] a to tylko jeden z przykładów [zobacz także inne]. Do tego dochodzą planowane ograniczenia nałożone na właścicieli galerii handlowych tarczą antykryzysową m.in. redukujące czynsze o 90% w sytuacji braku możliwości prowadzenia działalności [zobacz]. Słowem: kłopoty, kłopoty, kłopoty.
Znaki zapytania: biura, mieszkania, lokale usługowe
Największym znakiem zapytania jest segment biur. Pytanie, na które nie znamy odpowiedzi, brzmi następująco: czy odkryte i opanowane narzędzia techniczne pracy zdalnej trwale zredukują popyt na powierzchnie biurowe? Odpowiedź nie jest jasna. Z jednej strony procesy przechodzenia na pracę zdalną są już od wielu lat w toku. Pandemia mogła je jedynie przyspieszyć i zwiększyć ich zakres. Czy oznacza to, że za chwilę najemcy przystąpią do redukcji swojego zapotrzebowania na biura? W mojej ocenie jest to bardzo prawdopodobne. Sygnałem do zwiększenia zakresu pracy zdalnej dla wielu firm będzie oddelegowanie pracowników do pracy na odległość do końca tego roku przez gigantów informatycznych Facebook i Google [dowiedz się więcej]. Wątpię by katastrofa osiągnęła skalę z segmentu centrów handlowych.
Rynek mieszkań – właściwie z dnia na dzień wpadł niczym rozżarzony kamień do lodowatej wody,. Z jednej strony niewątpliwie czeka nas ograniczenie popytu w części finansowanej kredytem bankowym, bo ten coraz trudniej uzyskać [czytaj]. Nowych transakcji właściwie brak, bo jednak mieszkanie przed zakupem trzeba obejrzeć, co potwierdzają także informacje zza oceanu, gdzie wirtualne zwiedzanie nieruchomości jest bardziej rozwinięte niż u nas. Z drugiej jednak strony, katastrofalnie niskie stopy procentowe a przez nie i odsetki od lokat oznaczają, że wynajem mieszkań stanie się jeszcze bardziej atrakcyjny niż do tej pory. To zaś oznacza dalszy napływu kapitału inwestowanego w lokale na wynajem.
Czy ceny mieszkań spadną? Wskutek poprzedniego kryzysu ceny spadły o ok. 30-50% w ciągu kolejnych 5 lat. Tym razem sytuacja jest inna z powodu interwencji banku centralnego. Choć życzyłbym sobie istotnej korekty cenowej, to spadku cen o więcej niż 10-20% na przestrzeni kilku lat nie spodziewałbym się. Nie liczyłbym też na szybki spadek cen w krótkim terminie. Tak czy inaczej fliperzy mają problem - z wzrostami cen pożegnaliśmy się na dłużej. Gdzie szukać okazji - u deweloperów mających problemy finansowe.
Ciekawy przypadek stanowią lokale usługowe. Choć niewątpliwie popyt na nie finalnie nie spadnie, to przejściowo spadnie efektywność ich wykorzystania wskutek nałożonych regulacji anty-covidowych. Na przykład: zmniejszenie liczby stolików w restauracjach, liczby foteli w gabinetach kosmetycznych i u fryzjerów. W efekcie najemcy przystąpią do renegocjacji stawek najmu. Poprawa sytuacji nastąpi dopiero po zniesieniu restrykcji i powrocie gospodarki do wzrostu. Problemy te będą na pewno mniejsze w skali niż w przypadku centrów handlowych, hoteli i biur. Będą jednak odczuwalne dla właścicieli lokali usługowych.
Podsumowanie – co nas czeka?
Nasze prognozy dla rynku nieruchomości w dobie pandemii COVID-19:
- Wzrost pustostanów i spadek czynszów za powierzchnie handlowe;
- Spadek stawek w hotelach i noclegach prywatnych;
- Wyższe stawki za najem domów wakacyjnych;
- Spadek pustostanów w magazynach i centrach logistycznych, wzrost czynszów;
- Stabilizacja cen mieszkań, a potem może ich powolny spadek;
- Spadek czynszów za biura;
- Przejściowy spadek czynszów za powierzchnie usługowe.
Andrzej Zalewski, 08 maja 2020 r.
Zobacz także: