Doświadczenie

W październiku br. dr hab. inż. Andrzej Zalewski w ramach opinii wykonywanej na zlecenie Sądu Okręgowego w Warszawie, II Wydziału Cywilnego określał wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu znajdującego się w centrum Warszawy oraz wartość prawa własności budynku istniejącego na tym gruncie wg historycznego stanu, tj. na 1954 r. i cen aktualnych. Do sporządzenia opinii koniecznym było ustalenie stanu zachowanych wśród powojennych ruin budynków oraz sieci uzbrojenia terenu, a także dostępu do komunikacji miejskiej i możliwości zagospodarowania, co wymagało badania historycznych dokumentów, w tym Ogólnego Planu Zabudowania m. st. Warszawy zatwierdzonego przez byłe Ministerstwo Robót Publicznych w dniu 11 sierpnia 1931 r. (nr VII reg 1000/31), udostępnionego przez Archiwum Państwowe. 

Zdjęcie: https://fotopolska.eu/287922,foto.html

W listopadzie 2021 r. sporządziliśmy opinię dotyczącą wartości likwidacyjnej składników majątku spółki zajmującej się kolportażem na potrzeby przeprowadzenia testu prywatnego wierzyciela w związku z prowadzonym postępowaniem o zatwierdzenie układu. Zakres wyceny obejmował m.in. określenie wartości urządzeń, zapasów, należności, udziałów w podmiocie powiązanym, praw i obowiązków wynikających z zawartych umów leasingu, a także wartości niematerialnych i prawnych (oprogramowania). 

Zdjęcie: https://pixabay.com/images/id-2586624/

W październiku 2021 r. oszacowaliśmy wartość rynkową nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz nieruchomości gruntowej zabudowanej zabudową zagrodową w związku z realizacją Programu Dobrowolnych Nabyć gruntów pod Centralny Port Komunikacyjny. Przedmiotowa wycena dotyczyła gruntów rolnych, ale zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki częściowo zostały przeznaczone pod zabudowę zagrodową z możliwością realizacji zabudowy jednorodzinnej, a częściowo pod tereny rolnicze bez możliwości zabudowy. Przy wycenie kilku działek uwzględniono również fakt, że zostały dla nich wydane decyzje o warunkach zabudowy. 

Zdjęcie: https://pixabay.com/images/id-2165759/
 

W sierpniu 2021 r. oszacowaliśmy wartość rynkową udziałów w spółce, której przedmiotem przeważającej działalnośc jest działalność w zakresie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania, z uwzględnieniem wartości rynkowej nieruchomości gruntowych posiadanych przez tę spółkę. Przy szacowaniu wartości rynkowej kapitałów własnych spółki uwzględniono ryzyka związane z trwającą pandemią Covid-19, która niewątpliwie wpływa na działalność branży hotelowo-gastronomicznej.

Photo by Tony Yakovlenko on Unsplash

W sierpniu 2021 r. oszacowaliśmy wartość rynkową gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym z możliwością przebudowy i/lub rozbudowy, położonego na terenie osiedla Stary Żoliborz w Warszawie. Zgodnie z MPZP przedmiotowa nieruchomość jest położona na obszarze, który umożliwia rozbudowę i przebudowę budynku, ale nie dopuszcza jego likwidacji i budowy w tym samym miejscu budynku o odmiennym rzucie i elewacjach – poza wyjątkami uzgodnionymi przez właściwego Konserwatora Zabytków. Przedmiotowa nieruchomość jest „perełką” wśród gruntów inwestycyjnych na Żoliborzu, gdyż jest to grunt położony w bardzo dobrej lokalizacji, a także o ponadprzeciętnej powierzchni gruntu. Operat szacunkowy obejmował oszacowanie wartości rynkowej gruntu wraz z naniesieniami (budynek mieszkalny do kapitalnego remontu) z uwzględnieniem możliwości inwestycyjnych gruntu poprzez rozbudowę i/lub przebudowę budynku jednorodzinnego, nawet do obiektu wielorodzinnego zawierającego nie więcej niż 8 lokali mieszkalnych.  

Photo by freestocks on Unsplash

W czerwcu 2021 roku dr hab. inż. Andrzej Zalewski wykonał na zlecenie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie opinię, w której należało zbadać szereg zagadnień dotyczących algorytmów stosowanych na rachunku maklerskim Powoda i ich wpływu na środki finansowe zgromadzone na koncie. Wśród niezbędnych do ustalenia zagadnień znalazł się m. in. sposób działania algorytmów, wysokość środków finansowych zaangażowanych w transakcje finansowe zawierane na rynku Forex, a także czy dalsze działanie zastosowanych algorytmów doprowadziłoby do utraty czy pomnożenia w dalszej lub bliższej perspektywie czasowej środków finansowych zgromadzonych na rachunku.

Photo by Executium on Unsplash

W maju 2021 roku zespół biegłych sądowych - dr hab. inż. Andrzej Zalewski oraz mgr inż. Marta Aleksandrowicz, sporządzili na zlecenie Sądu Okręgowego w Warszawie opinię, której celem było ustalenie, czy wskutek wprowadzenia OOU wokół Lotniska Chopina w Warszawie Rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego nr 50 z 7 sierpnia 2007 roku oraz Uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 roku nastąpił spadek wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Opinia dotyczyła pięciu nieruchomości niezabudowanych stanowiących działki budowlane o powierzchniach od 766 m kw. do 4 025 m kw. oraz czterech nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w układzie bliźniaczym i wolnostojącym, w tym dwóch w stanie surowym zamkniętym oraz dwóch wykończonych. Nieruchomości położone w dzielnicy Ursynów w Warszawie objęte zostały strefą M (zgodnie z  Rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego nr 50), a następnie strefą Z1 (zgodnie z Uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego), zgodnie z którymi na danych terenach nie była możliwa realizacja nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a istniejąca zabudowa musiała spełnić odpowiednie warunki techniczne. Poziom utraty wartości nieruchomości należało określić oddzielnie dla każdego z aktów prawnych wprowadzających OOU według stanu na dzień 25 sierpnia 2007 roku i 3 sierpnia 2011 roku oraz cen aktualnych na datę sporządzenia opinii.

Photo by Pascal Meier on Unsplash

We wrześniu 2021 r. oszacowaliśmy wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowym sieci dyskontowej, zlokalizowanej w podwarszawskiej miejscowości. Wycena była sporządzana na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytowej. 
 

Na początku września 2021 r. sporządziliśmy operat, którego celem było ustalenie, czy w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił spadek wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego kompleksu nieruchomości o powierzchni ponad 6 ha, położonych w Krakowie, na terenie dzielnicy Podgórze, a jeśli tak to o ile. Biorąc pod uwagę, że po dniu wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe nieruchomości zostały zbyte przez użytkownika wieczystego, wysokość szkody należało oszacować według poziomu cen aktualnych na dzień ich sprzedaży (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Na początku sierpnia 2021 r. sfinalizowaliśmy wycenę nieruchomości wchodzących w skład majątku spółki będącej w upadłości. Wycenie podlegały nieruchomości o powierzchni wynoszącej ok. 180 ha, położone w Kielcach oraz powiecie kieleckim (gmina Zagnańsk i Masłów). Nieruchomości położone w Kielcach zabudowane są budynkami magazynowo-produkcyjnymi z częścią biurową, wykorzystywanymi dotychczas przez upadłego na potrzeby prowadzenia działalności. Również w gminie Zagnańsk spółka posiadała nieruchomość zabudowaną budynkami magazynowo-produkcyjnymi. Pozostałe nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane stanowiące tereny rolne i leśne oraz przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W lipcu 2021 r. oszacowaliśmy wartość budowli, ruchomości (m.in. mebli biurowych, różnego rodzaju sprzętów, maszyn i urządzeń, środków transportu), wartości praw i obowiązków wynikających z umów leasingu, a także wartości niematerialnych i prawnych należących do przedsiębiorstwa zajmującego się produkcją oświetlenia, dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej.  

Obraz Pashminu Mansukhani z Pixabay
 

W czerwcu 2021 r. określiliśmy wartość rynkową nieruchomości gruntowej o powierzchni ponad 7 ha, położonej w Gdańsku, dzielnicy Kokoszki na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności. Nieruchomość stanowiła grunt niezabudowany, przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w większości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługową.

Photo by Arkadiusz Radek on Unsplash

W lipcu 2021 r. określiliśmy wartość rynkową gruntów o powierzchni ponad 3 ha, położonych w gminie Baranów, na terenie planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK), na potrzeby negocjacji właściciela gruntów z CPK w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć (PND). Dla wycenianej nieruchomości nie obowiązywały zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jednak zostały dla nich wydane decyzje o warunkach zabudowy (WZ) zezwalające na realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowo-handlowej.

Photo by Miguel Ángel Sanz on Unsplash

W III kwartale 2021 r. sporządziliśmy opis i oszacowanie przedsiębiorstwa, którego głównym składnikiem majątku była nieruchomość w trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej, położona pod Warszawą. Opinia sporządzana była na potrzeby prowadzonego postępowania upadłościowego i uwzględniała kilka wariantów wyceny.

Na koniec marca br. oszacowaliśmy wartość rynkową pakietu akcji spółki działającej w branży ubezpieczeniowej, dla celów ich sprzedaży. Wyceniane przedsiębiorstwo oferuje pełną gamę rodzajów ubezpieczeń (zarówno dla osób fizycznych jak i przedsiębiorstw) oraz może pochwalić się wieloletnią współpracą z największymi towarzystwami ubezpieczeń społecznych. Istotnym jest, że część z wycenianych akcji była uprzywilejowana co do dywidendy, natomiast część co do głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy, co należało uwzględnić przy szacowaniu ich wartości rynkowej.

Obraz kalhh z Pixabay

W marcu br. oszacowaliśmy wartość rynkową mienia wchodzącego w skład masy sanacyjnej przedsiębiorstwa z branży elektronicznej, zajmującego się produkcją aparatury rozdzielczej i sterowniczej energii elektrycznej oraz innych maszyn specjalistycznych, świadczącego również usługi naprawy i konserwacji. Zakres wyceny obejmował oszacowanie wartości m.in. maszyn i urządzeń, pojazdów, należności, praw i obowiązków wynikających z umów leasingu, zapasów, wyposażenia biurowego itp. Przedmiotowe przedsiębiorstwo objęte jest aktualnie postępowaniem restrukturyzacyjnym. 

Obraz PublicDomainPictures z Pixabay

W marcu 2021 r. oszacowaliśmy wartość luksusowego lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej wynoszącej blisko 330 m², zlokalizowanego w centrum Warszawy,  w rejonie ul. Hożej. Lokal mieści się w odrestaurowanej kamienicy, wyposażonej m.in. SPA (basen, saunę), pokój fitness czy siłownię.

Zdjęcie autorstwa Max Vakhtbovych z Pexels

W lutym 2021 r. oszacowaliśmy wartość rynkową gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, którego powierzchnia wynosi blisko 20 000 m², który jest zabudowany budynkiem biurowym wraz z infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu. Powierzchnia użytkowa biurowca wynosi ponad 35 000 m². Nieruchomość jest zlokalizowana w warszawskiej dzielnicy Wilanów, przy ul. Branickiego.

Obraz: Utworzone przez evening_tao - pl.freepik.com

W styczniu br. na zlecenie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, dr hab. inż. Andrzej Zalewski, pełniący funkcję biegłego sądowego sporządził opinię, której celem było ustalenie wysokości szkody spowodowanej nieprzydzieleniem odpowiedniej liczby akcji pracowniczych uzyskanych w skutek komercjalizacji przedsiębiorstwa.

W styczniu 2021 r., na zlecenie Sądu Okręgowego w Warszawie dr hab. inż. Andrzej Zalewski, pełniący funkcję biegłego sądowego, sporządził opinię, której celem było oszacowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego, położonych w Warszawie na terenie dzielnicy Praga-Południe. Opracowanie dotyczyło lokali o powierzchni od 20m² do ponad 120m², a dodatkowo opinia została wykonana przy uwzględnieniu wielu wariantów, wskazanych w tezie dowodowej Sądu.

Obraz Tomasz Mikołajczyk z Pixabay

W grudniu 2020 r. dokonaliśmy wyceny wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w  miejscowości Gniew, który zabudowany jest budynkami magazynowymi, biurowymi, garażowymi oraz budowlami, stanowiącymi odrębny przedmiot własności. Wycena była dokonywana była w celu oszacowania wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności znajdujących się na przedmiotowym gruncie budynków oraz budowli, dla potrzeb weryfikacji wartości bilansowych z wartościami rynkowymi, tj. na potrzeby księgowe. Poza wyceną praw do nieruchomości, zakres wyceny obejmował także oszacowanie wartości rynkowej maszyn i urządzeń (m.in. stacji transformatorowej).

W styczniu 2021 roku zakończyliśmy, wykonane na zlecenie Sądu Okręgowego w Gdańsku, dwie analizy wpływu obszaru ograniczonego użytkowania (OOU) wokół Portu Lotniczego Gdańsk im. Lecha Wałęsy na ceny nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Celem analizy było zbadanie, czy na ewentualny spadek wartości miały wpływ ograniczenia obowiązujące w OOU wokół lotniska w Rębiechowie (Port Lotniczy Gdańsk) w strefach A i B.

W grudniu 2020 roku wyceniliśmy dwie, powiązane spółki z branży transportowej zatrudniające ponad 150 osób. 

W listopadzie 2020 roku oszacowaliśmy wartość rynkową części wspólnej nieruchomości stanowiącej pomieszczenie strychu, wraz z częścią przyległego korytarza dla celów sprzedaży.

Photo by József Kincse z Pixabay 

Przez cały 2020 rok wycenialiśmy różnego typu szkody w mieszkaniach, budynkach, na nieruchomościach a nawet uszkodzony grafiti płot.

W zawiłej i spornej sprawie odszkodowawczej wycenione zostało przedsiębiorstwo zajmujące się pośrednictwem w sprzedaży. Usługi świadczone były za pośrednictwem znanego portalu internetowego.

 

We wrześniu 2020 roku wyceniliśmy nieruchomość zabudowaną budynkiem salonu samochodowego oraz warsztatu. Zakres wyceny obejmował kompleks działek, wraz z wszystkimi naniesieniami.

W IV kwartale wyceniliśmy uroczą kamieniczkę przy Krakowskim Przedmieściu w Warszawie. Wycena takiego obiektu to przyjemność ze względu na jego urodę. Pewną zawiłość stanowiły „warszawskie" uwarunkowania prawne.

We wrześniu 2020 roku wyceniliśmy przedsiębiorstwo zajmujące się produkcją obwodów drukowanych. Podstawę wyceny stanowiły dane finansowe spółki, natomiast sama wycena została wykonana przy założeniu, że wraz ze sprzedażą udziałów w wycenianej spółce nastąpi także sprzedaż nieruchomości i maszyn nowemu inwestorowi. 

W IV kwartale 2020 r. wyceniliśmy budynek biurowy klasy A położony w ścisłym centrum miasta. Stanowi on zrewitalizowany budynek historyczny. Obejmował on powierzchnię usługową na parterze i kilka tysięcy metrów powierzchni biurowej na wyższch kondygnacjach.

W II połowie 2020 r. wyceniliśmy przedsiębiorstwo z branży paliwowej i jego majątek. Wycena obejmowała nieruchomości (w tym terminal przeładunkowy gazu płynnego!), ruchomości (pojazdy, urządzenia, wyposażenie biurowe), należności, udziały w spółkach.

W pierwszej połowie 2020 r. wyceniliśmy dużą inwestycję deweloperską w trakcie realizacji na potrzeby zabezpieczenia kredytu. Równolegle oszacowaliśmy wynagrodzenie za ustanowienie służebności związanych z przeprowadzeniem mediów przez działki sąsiednie. [zdjęcie ilustracyjne innej inwestycji]

W lipcu br. dokonaliśmy wyceny wartości rynkowej udziałów w spółce zajmującej się produkcją okien, drzwi, ścianek i drzwi przeciwpożarowych. Dodatkowym wyzwaniem, z jakim zmierzyliśmy się w tej wycenie był fakt, że w spółce od 2 lat trwa proces restrukturyzacji. 

W maju 2020 r. sporządziliśmy wycenę wartości godziwej sprzętów informatycznych na zlecenie jednego z instytutów badawczych zajmującego się poszukiwaniem i wdrażaniem rozwiązań służących rozwojowi sieci teleinformatycznych w Polsce. 

W maju br. na zlecenie syndyka wykonaliśmy opis i oszacowanie upadłej spółki działającej w branży przetwórstwa owocowego. Zakres wyceny obejmował oszacowanie wartości nieruchomości, ale także maszyn, urządzeń, wyposażenia, należności, udziałów w innych podmiotach itd.

We wrześniu i październiku 2019 r. analizowaliśmy, jakie czynsze można uzyskać za wynajem powierzchni znajdujących się w budynkach na terenie Łazienek Królewskich w Warszawie! Wyzwanie nie lada!, bo czyż jest piękniejsze miejsce w naszej stolicy niż Łazienki? A jednak to świetne miejsce ma liczne wady, jako miejsce prowadzenia biznesu!