Zaliczanie nakładów użytkownika wieczystego na wzrost opłaty rocznej (art. 77 ust. 4 i 6 UGN)

Nakłady użytkownika wieczystego a wzrost opłaty rocznej

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (UGN) daje możliwość pomniejszenia zwiększonej wskutek aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o wartość poniesionych nakładów. Nie wszystkich jednak!

Praktyka sądowa zaliczania nakładów

W praktyce sądowej wygląda to tak, że pełnomocnicy zgłaszają wszystko, co za nakład podlegający zaliczeniu na wzrost opłaty rocznej uważa klient-powód, a Sąd dopuszcza dowód na okoliczność wyceny wszelkich nakładów wskazanych przez powoda. No i masz babo placek! Wśród zgłoszonych do zaliczenia na poczet wzrostu opłaty rocznej nakładów znaleźć można różności - np.:

• drogę dojazdową,
• ulicę przebiegającą po terenie użytkownika wieczystego,
• budynek i to dwukondygnacyjny (sic!),
• sieć kanalizacji sanitarnej i wodociąg obsługujące liczne budynki użytkownika wieczystego,
• kanalizację deszczową,
• linię telekomunikacyjną usytuowaną na nieruchomości powoda,
• parking i plac manewrowy z utwardzeniem kostką,
• oświetlenie terenu,
• wiata śmietnikowa,
• budowle należące do użytkownika wieczystego,
• wyburzenia zabudowań,
• rekultywacja terenu,
• budowę sieci infrastruktury oraz dróg w częściach wspólnych osiedla domów jednorodzinnych.

Wartość których z nich zalicza się na poczet wzrostu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego?

Zgodnie z przepisami na wzrost opłaty zaliczają się nakłady na wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej wybudowane z udziałem środków publicznych (art. 77 ust. 4 UGN) oraz wartość nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, które to nakłady zwiększają wartość nieruchomość (art. 77 ust. 6 UGN). No i nakłady te powinny były zostać poniesione po dacie poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Nakłady na infrastrukturę

Urządzenia infrastruktury w rozumieniu UGN to urządzenia publiczne, bo zbudowane z udziałem środków publicznych (w tym w ramach programów unijnych i innych zagranicznych - vide art. 143 ust. 1 przywołany w art. 77 ust. 6) - droga, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe, ciepłownicze.

Tu sprawa na 2019 r. jest wydaje się jasna - chodzi o nakłady na budowę zewnętrznej, publicznej infrastruktury. Tak też ujmuje to wyrok Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 223/12 z dnia 31 stycznia 2013 r. "inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią więc nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 UGN."

A więc nakłady na infrastrukturę wybudowane na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym: drogi wewnętrzne, place, parkingi, sieci mediów (w tym przyłącza do budynków), kanalizacja deszczowa, oświetlenie terenu nie stanowią nakładu na budowę urządzeń infrastruktury publicznej i nie podlegają zaliczeniu na wzrost opłaty rocznej. 

Wydaje się również, iż istotną cezurę stanowi to, kto jest właścicielem wybudowanych urządzeń infrastruktury. Jeśli ich właścicielem jest użytkownik wieczysty przysługuje mu za nie wynagrodzenie przy rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego. To zaś oznaczałoby, że za poniesione nakłady zostałby wynagrodzony dwa razy: raz w postaci niższej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, obniżonej o wartość nakładów, drugi raz przy wygaśnięciu umowy użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 2 UGN), co logicznie nie wydaje się dopuszczalne. W efekcie, wszystkie nakłady, które stanowią własność użytkownika wieczystego i przysługuje mu za nie wynagrodzenie nie są nakładami na wybudowanie infrastruktury, ani nakładami koniecznymi wpływającymi na cechy techniczno-użytkowe gruntu. 

Nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu

Warunkiem dopuszczalności zaliczenia nakładów jest:

• "konieczność nakładu" - tj. sytuacja, w której poniesienie danego nakładu jest konieczne dla korzystania z gruntu zgodnego z celem oddania go w użytkowanie wieczyste,
• wpływ tego nakładu na cechy techniczno-użytkowe gruntu (np. nośność, stosunki wodne, możliwość wykorzystania zgodnie z celem oddania w użytkowanie wieczyste),
• wzrost wartości wskutek poniesienia nakładu.

Według Komentarza do ustawy o gospodarce nieruchomościami [C.H. Beck Wydawnictwo Polska, Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Komentarz; Jaworski, Prusaczyk; wydanie 4] nakłady konieczne ponoszone są najczęściej na nieruchomości o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych, o obniżonej nośności gruntu, dużej deniwelacji terenu, będących wyrobiskami po wydobyciu piasku i żwiru, dzikich wysypiskach śmieci itp. W celu poprawy cech techniczno-użytkowych gruntu ponoszone są nakłady na makroniwelację, wymianę gruntu, przystosowanie gruntu do wymagań zabudowy. Typowe nakłady z tej kategorii to:

• rozbiórka naniesień,
• rekultywacja terenu,
• usunięcie zanieczyszczeń,
• poprawa ukształtowania terenu

wszystkie one muszą być niezbędne do korzystania z gruntu z zgodnie z celem oddania w użytkowanie wieczyste.

Wydaje się, że nakładem takim jest np. palowanie gruntu zwiększające jego nośność - niewątpliwie jest to nakład konieczny dla realizacji zabudowy na gruncie o niewystarczającej nośności. Oznaczałoby to jednak, że nakłady tego typu stają się częścią składową gruntu i nie podlegają wynagrodzeniu przy wygaśnięciu umowy oddania w użytkowanie wieczyste. 

Studia przypadków

1. Sytuacja idealna - udział w budowie publicznej infrastruktury

Firma X uczestniczyła w 50% w kosztach budowy drogi publicznej zapewniającej dojazd do nieruchomości / wodociągu / kanalizacji / sieci gazowej / sieci telekomunikacyjnej. W tym przypadku może zaliczyć na wzrost opłaty 50% wartości takich nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4).

2. Budowa prywatnych urządzeń infrastruktury 

Firma X wybudowała na swojej działce ozn. N drogę dojazdową / wodociąg / kanalizację prowadzącą do nieruchomości M, której jest ona użytkownikiem wieczystym. Nakłady te z uwagi na niepubliczny charakter urządzeń i ich prywatną własność nie podlegają zaliczeniu na wzrost opłaty z tytułu użytkowania wieczystego działki M. Ważne i nie intuicyjne: w wycenie przyjąć trzeba, że działka M nie ma dostępu do publicznych urządzeń infrastruktury - rozważając sprzedaż działki należy się liczyć z tym, że właściciel tych urządzeń może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nich przez nabywcę prawa użytkowania wieczystego działki M.

3. Łamigłówka bez rozstrzygnięcia

Spółdzielnia mieszkaniowa: wyburzyła zabudowania starego fortu, usunęła zanieczyszczenia, dokonała rekultywacji terenu i jego deniwelacji, a następnie wybudowała osiedlowe domów jednorodzinnych wraz z urządzeniami infrastruktury, przy czym urządzenia te są albo we współwłasności użytkowników wieczystych działek zabudowanych domami (np. droga), albo są sieciami publicznymi (np. sieć wodociągowa) prowadzonymi w prywatnej drodze. Jako nakłady konieczne wskazano też koszty podziału nieruchomości niezbędne dla budowy osiedla, przy czym nakłady zostały poniesione wiele lat temu na cały teren, który potem podzielono na działki, które przekazano do użytku spółdzielcom. W chwili obecnej spółdzielnia nie istnieje, a sukcesorem spółdzielni są właściciele poszczególnych nieruchomości zabudowanych domami i jednocześnie współwłaściciele części urządzeń infrastruktury (np. drogi). Które ze wskazanych nakładów podlegają zaliczeniu na wzrost opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i jak ich wartość oszacować?

Które z nakładów potencjalnie podlegają zaliczeniu na wzrost opłaty rocznej łatwo wskazać na podstawie tego, co już wiemy:

• publiczne urządzenia infrastruktury (sieci publiczne - np. wodociąg) - jako udział w koszcie budowy publicznej infrastruktury;
• nakłady na rozbiórki, rekultywacje, deniwelacje, usunięcie zanieczyszczeń - jako nakłady konieczne, niezbędne do korzystania z nieruchomości jako miejsca budowy osiedla mieszkaniowego.

Na wzrost opłaty nie zaliczają się:

• nakłady na budowę prywatnej drogi;
• nakłady na podział nieruchomości - brak wpływu na właściwości techniczno-użytkowe gruntu.

So far so good! Jednak.... wszystkie te nakłady miały charakter wspólny i były ponoszone przez spółdzielnię na całą nieruchomość. Ich wycena byłaby metodycznie jasna w odniesieniu do całości nieruchomości. Ale jak te nakłady przypisać jednej tylko działce będącej w użytkowaniu wieczystym? Taką alokację oczywiście można wykonać wg jakiegoś klucza, ale czy jest ona w ogóle dopuszczalna? A jeśli tak to wg jakiej zasady?

Niestety brak tu jasnego rozstrzygnięcia.

Wycena

Sposób wyceny nakładów przesądza przepis § 28 ust. 6 i 7 Rozporządzenia Rady Ministrów ws. wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [RRM[ - wskazując, iż właściwa jest metoda różnicowa - ustalenie wartości nieruchomości z nakładami i bez nakładów (§ 35 ust. 3 pkt. 1 RRM). W praktyce oznacza to, że wycena ta ma charakter w istotnym stopniu ekspercki - wywiedzenie z danych transakcyjnych, o ile rośnie wartość nieruchomości wskutek, np. wybudowania wodociągu, sieci telekomunikacyjnej czy rekultywacji terenu w swej istocie stanowi domenę oceny eksperckiej, wywiedzenie tego wprost z danych transakcyjnych jest trudne, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, które rzadko występują w obrocie (np. nieruchomości pod centra handlowe, biurowce, magazyny, zakłady przemysłowe). 

Konkluzja

Gdy zajmuję się takimi sprawami mam często poczucie rozwiązywania problemów, które są gdzie indziej zupełnie nie znane... podobnie jak użytkowanie wieczyste. Na szczęście to ostatnie odchodzi powoli do przeszłości, na razie w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Z problemem zaliczania nakładów użytkownika wieczystego na wzrost opłaty rocznej będziemy nadal stykać się w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych. Dziś przynajmniej w miarę dokładnie wiemy, które nakłady mogą zostać zaliczone na poczet wzrostu opłaty rocznej, a które nie.

Andrzej Zalewski,

Instytut Rynku Nieruchomości i Przedsiębiorstw