Wyceny i Ekspertyzy
  • Start
  • Firma
    O firmieReferencjeZespółWspółpracaDoświadczenie
  • Oferta
    Wycena przedsiębiorstwWycena nieruchomościOpis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłegoInne usługi w postępowaniu upadłościowymOdpowiedzialność członków zarząduWycena w sprawach sądowych, sporach i w mediacjiWycena szkody spowodowanej zmową cenową (kartel)Wyceny na potrzeby księgowe i transakcyjneWycena szkód spowodowanych COVID-19
  • Blog
  • Badania
  • Szkolenia
  • Kariera
  • Kontakt
Operat czy skrócona wycena?

Operat czy skrócona wycena?

Wiadomości / Różności Wycena i prawo Kącik biegłego Wycena przedsiębiorstw Rynek nieruchomości Wycena nieruchomości
Powrót do listy

Operat czy skrócona wycena?

Choć podstawową formą wypowiedzi rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości jest tzw. operat szacunkowy, w praktyce gospodarczej jednak rzeczoznawcy wykonują też tzw. skrócone wyceny, na co Brytyjczycy mówią desktop valuation. Czy rzeczoznawca może sporządzać skrócone wyceny? Czym się różnią i jak sporządza się krótkie a jak pełne wyceny? Co zawiera skrócona wycena w naszej praktyce?
Operat czy skrócona wycena?

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy to sformalizowany dokument, który musi zawierać przynajmniej wszystkie elementy wymienione w § 56 Rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości Kluczowe elementy tej listy to:

  • opis stanu nieruchomości (księgi wieczyste, decyzje administracyjne i in.),
  • opis przeznaczenia nieruchomości (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy, stan faktyczny),
  • analiza rynku (tu każdy ma swój pomysł),
  • obliczenia prowadzące do ustalenia wartości (dane transakcyjne, kalkulacje zgodne z przyjęta metodą).

No i najczęściej (acz nie zawsze, bo nie zawsze wnosi to jakąś istotną wartość) sporządzenie operatu jest poprzedzone przeprowadzeniem oględzin nieruchomości.

Jeśli ktoś z czytelników spodziewa się teraz ostrego ataku na formę operatu, to bardzo się zawiedzie. Pamiętam, jak dawno już temu rozmawialiśmy z bankiem oferując uproszczone wyceny i tamtejsza dyrektor szybko wykazała nam, że w istocie, aby wycena była rzetelna, musimy i tak zgromadzić większość informacji wymaganych... dla operatu szacunkowego. 

Dziś uważam, że forma operatu szacunkowy to jedno z większych osiągnięć środowiska wyceniaczy, sprawdzające się niezależnie od stanu czy przeznaczenia nieruchomości, porządkujące pracę rzeczoznawcy. Korzyść tę docenia się dopiero, gdy trafimy w obszar wyceny ruchomości czy przedsiębiorstw, gdzie taki uniwersalnych wzorców brak. Osobiście w opracowaniach nie dotyczących nieruchomości bardzo często naśladuję właśnie strukturę operatu.

W czym zatem problem? Generalnie w tym, iż nie wszyscy potrzebują całościowej, szczegółowej egzegezy stanu, przeznaczenia i rynku, które zajmują mnóstwo czasu i podrażają usługę. Jeśli ktoś potrzebuje informacji, ile jest warte mieszkanie, w którym mieszka - nie potrzebuje informacji o stanie mieszkania, celu wyceny, przeznaczeniu terenu, czy obszernej analizy rynku oraz obliczeń, których i tak najczęściej nie rozumie. 

Tu właśnie w sukurs rynkowym potrzebom przychodzi tzw. wycena skrócona, czy też wycena zza biurka.  

Wycena skrócona, czyli desktop valuation

Prawda jest taka, że w zakresie typowych obiektów (mieszkanie, dom, działka pod zabudowę jednorodzinną) rzeczoznawca działający na danym lokalnym rynku zwykle po prostu wie, ile dana nieruchomość jest warta. Ubieranie tego w kilkunastostronicowe opracowanie to często sztuka dla sztuki a z punktu widzenia potrzebującego informacji o wartości niepotrzebny dodatkowy koszt i dodatkowy czas oczekiwania.

W rezultacie, od czasu do czasu wykonujemy takie skrócone wyceny, zawsze ustalając to na początku z klientem. W naszej praktyce taka uproszczona wycena zawiera:

  • oznaczenie nieruchomości,
  • krótką - 1 - 2 zdaniową informację o stanie, a w przypadku gruntów niezabudowanych też o przeznaczeniu (czasem dłuższą niż 1-2 zdania),
  • informacje charakteryzujące rynek, czy opisujące sposób podejmowania decyzji o cenach;
  • wskazanie wartości, niekiedy w formie przedziału od - do.

Zalety wyceny uproszczonej:

  • skupiamy się na rynku i tym, co kształtuje ceny, motywach działania kupujących i sprzedających,
  • dostarczamy klientowi dokładnie to, czego potrzebuje,
  • krótki czas,
  • mniejszy nakład pracy,
  • I win, you win - klient ma tańsze opracowanie, my wytwarzamy je w lepszej proporcji cena/koszt, bo kapitalizujemy budowaną latami gotową do użycia wiedzę.

Wady wyceny uproszczonej:

  • dostarczony raport nie jest opisanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami operatem szacunkowym, choć dokumenty takie bywają wykorzystywane w postępowaniach sądowych,
  • opiera się na uproszczeniach i przede wszystkim na eksperckiej wiedzy,
  • nie musi obejmować elementów opisanych w przepisach, wynik jest obarczony większą niepewnością.

Czy rzeczoznawca majątkowy może sporządzać wyceny uproszczone?

Nie ma żadnego powodu, by uznać to za zakazane. Jest w Polsce swoboda prowadzenia działalności gospodarczej. Prowadząc działalność gospodarczą musimy odpowiadać na potrzeby klientów. Rzeczoznawcy nie są z tego wyłączeni. Swoją wiedzę powinniśmy sprzedawać w różnych formach dostosowanych do potrzeb klienta, jasno przedstawiając zalety i wady różnych form. 

Formalnie rzecz biorąc takie opracowanie należy zakwalifikować do opracowań dotyczących rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku (art. 174 ust. 3a pkt 1).  

---

Post przedstawia poglądy własne autora - tekst ten nie może stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności wobec autora ani właściciela niniejszego serwisu internetowego.

---

Nasza oferta w zakresie wyceny.

//fotografia: pixabay

udostępnij udostępnij udostępnij
Na skróty
  • Nota prawna
  • Kontakt

NIP: 5252414643
REGON: 141159665
KRS: 0000297446
Nasz adres

Wyceny i Ekspertyzy
Instytut Rynku Nieruchomości
i Przedsiębiorstw Sp. z o.o.

ul. Wilcza 42/12
00-679 Warszawa
woj. mazowieckie

Kontakt z nami
  • Tel (22) 403 43 40
  • Fax (22) 403 43 31
  • +48 501 361 379
  • +48 504 198 488
Poznaj nas
Copyright © Wie.pl. Wszystkie prawa zastrzeżone
Realizacja: Avatec

Nasz serwis używa plików cookies. Akceptując lub korzystając dalej z sewisu, wyrażają Państwo zgodę na politykę prywatności i cookies.