Operat czy skrócona wycena?

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy to sformalizowany dokument, który musi zawierać przynajmniej wszystkie elementy wymienione w § 56 Rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości Kluczowe elementy tej listy to:

• opis stanu nieruchomości (księgi wieczyste, decyzje administracyjne i in.),
• opis przeznaczenia nieruchomości (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy, stan faktyczny),
• analiza rynku (tu każdy ma swój pomysł),
• obliczenia prowadzące do ustalenia wartości (dane transakcyjne, kalkulacje zgodne z przyjęta metodą).

No i najczęściej (acz nie zawsze, bo nie zawsze wnosi to jakąś istotną wartość) sporządzenie operatu jest poprzedzone przeprowadzeniem oględzin nieruchomości.

Jeśli ktoś z czytelników spodziewa się teraz ostrego ataku na formę operatu, to bardzo się zawiedzie. Pamiętam, jak dawno już temu rozmawialiśmy z bankiem oferując uproszczone wyceny i tamtejsza dyrektor szybko wykazała nam, że w istocie, aby wycena była rzetelna, musimy i tak zgromadzić większość informacji wymaganych... dla operatu szacunkowego. 

Dziś uważam, że forma operatu szacunkowy to jedno z większych osiągnięć środowiska wyceniaczy, sprawdzające się niezależnie od stanu czy przeznaczenia nieruchomości, porządkujące pracę rzeczoznawcy. Korzyść tę docenia się dopiero, gdy trafimy w obszar wyceny ruchomości czy przedsiębiorstw, gdzie taki uniwersalnych wzorców brak. Osobiście w opracowaniach nie dotyczących nieruchomości bardzo często naśladuję właśnie strukturę operatu.

W czym zatem problem? Generalnie w tym, iż nie wszyscy potrzebują całościowej, szczegółowej egzegezy stanu, przeznaczenia i rynku, które zajmują mnóstwo czasu i podrażają usługę. Jeśli ktoś potrzebuje informacji, ile jest warte mieszkanie, w którym mieszka - nie potrzebuje informacji o stanie mieszkania, celu wyceny, przeznaczeniu terenu, czy obszernej analizy rynku oraz obliczeń, których i tak najczęściej nie rozumie. 

Tu właśnie w sukurs rynkowym potrzebom przychodzi tzw. wycena skrócona, czy też wycena zza biurka.  

Wycena skrócona, czyli desktop valuation

Prawda jest taka, że w zakresie typowych obiektów (mieszkanie, dom, działka pod zabudowę jednorodzinną) rzeczoznawca działający na danym lokalnym rynku zwykle po prostu wie, ile dana nieruchomość jest warta. Ubieranie tego w kilkunastostronicowe opracowanie to często sztuka dla sztuki a z punktu widzenia potrzebującego informacji o wartości niepotrzebny dodatkowy koszt i dodatkowy czas oczekiwania.

W rezultacie, od czasu do czasu wykonujemy takie skrócone wyceny, zawsze ustalając to na początku z klientem. W naszej praktyce taka uproszczona wycena zawiera:

• oznaczenie nieruchomości,
• krótką - 1 - 2 zdaniową informację o stanie, a w przypadku gruntów niezabudowanych też o przeznaczeniu (czasem dłuższą niż 1-2 zdania),
• informacje charakteryzujące rynek, czy opisujące sposób podejmowania decyzji o cenach;
• wskazanie wartości, niekiedy w formie przedziału od - do.

Zalety wyceny uproszczonej:

• skupiamy się na rynku i tym, co kształtuje ceny, motywach działania kupujących i sprzedających,
• dostarczamy klientowi dokładnie to, czego potrzebuje,
• krótki czas,
• mniejszy nakład pracy,
• I win, you win - klient ma tańsze opracowanie, my wytwarzamy je w lepszej proporcji cena/koszt, bo kapitalizujemy budowaną latami gotową do użycia wiedzę.

Wady wyceny uproszczonej:

• dostarczony raport nie jest opisanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami operatem szacunkowym, choć dokumenty takie bywają wykorzystywane w postępowaniach sądowych,
• opiera się na uproszczeniach i przede wszystkim na eksperckiej wiedzy,
• nie musi obejmować elementów opisanych w przepisach, wynik jest obarczony większą niepewnością.

Czy rzeczoznawca majątkowy może sporządzać wyceny uproszczone?

Nie ma żadnego powodu, by uznać to za zakazane. Jest w Polsce swoboda prowadzenia działalności gospodarczej. Prowadząc działalność gospodarczą musimy odpowiadać na potrzeby klientów. Rzeczoznawcy nie są z tego wyłączeni. Swoją wiedzę powinniśmy sprzedawać w różnych formach dostosowanych do potrzeb klienta, jasno przedstawiając zalety i wady różnych form. 

Formalnie rzecz biorąc takie opracowanie należy zakwalifikować do opracowań dotyczących rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku (art. 174 ust. 3a pkt 1).  

---

Post przedstawia poglądy własne autora - tekst ten nie może stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności wobec autora ani właściciela niniejszego serwisu internetowego.

---

Nasza oferta w zakresie wyceny.

//fotografia: pixabay