To nie COVID-19, ale ZOOM i s-ka przebudują rynek nieruchomości - część II - rynek mieszkaniowy 2020-2023

W dzisiejszym tekście próbujemy się przyjrzeć sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, w perspektywie kilku najbliższych lat. W odróżnieniu jednak od tekstów, których niemało się ukazuje, podejmujemy tu próbę zbilansowania zmian popytu i podaży, by na tej podstawie wnioskować o kierunkach i dynamice zmian cen.

Podaż

Wygląda na to, że istotny spadek liczby pozwoleń na budowę na razie nam nie grozi. Wg raportu GUNB w pierwszym półroczu 2020 r. liczba pozwoleń na budowę była mniejsza o 1,2% w porównaniu z I półroczem 2019 r. Liczba pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych w tym samym okresie spadła o 1,3%. Biorąc pod uwagę czas realizacji inwestycji, na przestrzeni najbliższych 2-3 lat, podaż nowych obiektów nie powinna ulec zmianie.

Dodatkowo, dobre perspektywy podaży na rynku pierwotnym wspierają bardzo niskie stopy procentowe i postrzeganie inwestycji deweloperskich jako sposobu korzystnego lokowania pieniędzy. Podaż na rynku wtórnym mogą zasilić, co już w pewnym stopniu się dzieje, lokale zakupione we wcześniejszych latach jako lokata kapitału. Wielkość tę trudno jednak prognozować. Być może lokale te zapełnią lukę, gdy działalność deweloperów wyhamuje. Na podstawie powyższych przesłanek trudno oczekiwać spadku podaży w najbliższych latach.

Popyt

Około 1/3 mieszkań jest nabywanych całkowicie za gotówkę – tak mówią wywiady z firmami deweloperskimi i ankieta NBP (por. [przeczytaj]). W pozostałej części są finansowane z kredytu. W 2019 udzielono 225 tys. kredytów mieszkaniowych na ok. 62,6 mld zł (https://zbp.pl/Aktualnosci/Wydarzenia/Raport-AMRON-SARFiN-Rekordowy-rok-w-hipotekach). W pierwszych 7 miesiącach 2020 r. udzielono 124,7 tys. kredytów na kwotę ok. 36 mld, i to pomimo przykręcenie kurka różnymi obostrzeniami w zakresie udzielania kredytów. Jeśli więc mamy do czynienia ze spadkiem to niewielkim. Koledzy wyceniający nieruchomości dla banków mówią o sporym ruchu w ostatnich miesiącach, co potwierdzałoby tezę, że rynek nadrabia zaległości z okresu lockdown’u. Proste proporcjonalne przeliczenie na pozostałą część roku dawałoby spadek kwot udzielonego finansowania na poziomie 1,41%. Prognoza BIK (wg prognozy BIK) mówi o spadku kwot udzielonych kredytów o 8%. Zapewne historycznie niskie stopy procentowe spowodują, że scenariusz spadku kwot udzielonych kredytów zrealizuje się tylko częściowo, co oznacza wyrwę w kwotach finansowania hipotecznego wynoszącą „małych kilka” mld złotych, co w skali rynku mieszkaniowego oznacza (kwotowo) kilkuprocentowy ubytek popytu.

Zasadniczym pytaniem jest więc, jak zachowają się inwestorzy „gotówkowi”. Tu wiadomości nie są dobre. Brak jest szczegółowych badań, ale wygląda na to, że na razie pieniądze są relokowane w grunty i działalność deweloperską. Na obecną chwilę nikt nie traktuje poważnie zakupu mieszkania na wynajem (chyba, że już wynajętego!), gdyż rynek najmu przechodzi oczywisty kryzys spowodowany drastyczną redukcją popytu szacowaną nawet na 40% - vide [przeczytaj]), a ceny mieszkań są obecnie w swoich historycznych maksimach i trudno racjonalnie wierzyć, by mogły jeszcze istotnie wzrosnąć.

Jeżeli przyjąć za publikacjami (np. [przeczytaj]), że ok. 50% mieszkań jest kupowanych na wynajem, to by oznaczało, że 50% popytu gotówkowego zniknęła lub zniknie z rynku.

Bilans popytu i podaży

Łącznie ze spadkiem kredytowania należy liczyć się z ok. 20% spadkiem środków kierowanych na rynek mieszkaniowy. A to oznaczać może jedynie, spadek cen. W prostej arytmetyce, by zrównoważyć rynek trzeba by obniżki cen mieszkań / domów przeciętnie o 20%. I naszym zdaniem z taką obniżką cen trzeba się liczyć na przestrzeni kolejnych 2-3 lat. Oczywiście spadki te będę różne w różnych lokalizacjach. Inaczej zachowają się ceny mieszkań w zależności do standardu czy wielkości - rynek nieruchomości jest zróżnicowany.

Czy są szanse na uniknięcie spadków cen mieszkań?

W naszej ocenie szanse te nie są duże. Wymagałoby to szybkiego (1-3 lata) odbudowania popytu na najem lokali. To jest jednak bardzo mało prawdopodobne. O ile z pewnością ludzie nie zrezygnują ze spełnienia swoich potrzeb mieszkaniowych, o tyle trudno liczyć na zasadniczą zmianę na rynku najmu. Uniemożliwi to duża liczba wolnych i duża liczba nowych mieszkań budowanych wyłącznie z przeznaczeniem na wynajem. Procesy uruchomione przez COVID (ZOOM i s-ka) mają też to do siebie, że zamieszkiwania na terenach zurbanizowanych straciło nieco na atrakcyjności i wielu ludzi rozważa pracę zdalną i zamieszkiwanie na terenach wiejskich w strefie podmiejskiej. A więc popyt na najem lokali ma szansę być bardziej rozproszony niż do tej pory. Dodatkowo, liczyć się należy z ograniczeniem długoterminowego delegowania pracowników w firmach międzynarodowych, w sytuacji możliwości efektywnej pracy na odległość. To zaś wszystko oznacza zmniejszenie ciśnienia na najem lokali w miastach.

Niestety dla rynku mieszkaniowego perspektywa odbicia cen jest odległa.

Komu pierwszemu puszczą nerwy?

Z nasłuchu rynkowego wynika, że wielu osobom, które nabyły lokale na wynajem „puszczają nerwy” i kierują swoje lokale na sprzedaż. Następni w kolejce są deweloperzy i to u nich – z uwagi na rygory bankowego finansowania inwestycji – należy spodziewać się pierwszych obniżek. Za deweloperami ruszy rynek wtórny.