Wpływ ograniczeń w korzystaniu na wartość rynkową nieruchomości

Wartość rynkowa i najkorzystniejsze korzystanie z nieruchomości

Nie wchodząc w formalne definicje, które łatwo znaleźć (art. 151 UGN), wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla ekonomicznie optymalny sposób jej wykorzystania. Ekonomicznie optymalny, czyli taki, który generuje największą ekonomicznie wartość (w uproszczeniu: jest najbardziej dochodowy).

Oczywiście w przypadku typowego mieszkania w bloku, czy domu jednorodzinnego sprawa jest jasna – optymalne jest korzystanie z nich zgodnie z funkcją mieszkaniową. Jednak w centrach dużych miast okazało się, że bardziej dochodowy jest najem krótkoterminowy (Airbnb, etc.). Co się wtedy stało: rozpoczął się proces konwersji mieszkań na mieszkania pod najem krótkoterminowy. Tam, gdzie w miejsce domu jednorodzinnego opłaca się postawić wielorodzinny (czyli cena działki pod zabudowę wielorodzinną przekracza cenę działki zabudowanej domem jednorodzinnym), dochodzi do wypierania zabudowy jednorodzinnej wielorodzinną, tak samo, jak na terenach miast i podmiejskich dochodzi do zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na budowlane.

Przeznaczenie wiodące

A więc o wartości rynkowej nieruchomości decyduje to przeznaczenie, przy którym cena możliwa do uzyskania za nieruchomość jest najwyższa – nazwijmy je przeznaczeniem wiodącym. To jasne: sprzedający wie, jak nieruchomość może wykorzystać i może oszacować jak jest to opłacalne, kupujący zna dochody, które dzięki korzystaniu z nieruchomości można uzyskać. Oczekiwania cenowe obu stron w rynkowej transakcji są ściśle określone wiedzą o najkorzystniejszym ekonomicznie sposobie korzystania i cenach nieruchomości na takie korzystanie pozwalających.

W uproszczeniu: ktoś kto ma działkę z domkiem letniskowym przeznaczoną pod 8 piętrowy budynek wielorodzinny, nie sprzeda jej za cenę działki letniskowej, podobnie, jak każdy racjonalny kupujący będzie gotów zapłacić za tą działkę, jak za działkę pod budynek wielorodzinny a nie pod letniskowy.

Kwestia ta, oczywista w krajach anglosaskich, u nas ciągle z trudem toruje sobie drogę.

Przeznaczenie wiodące i ograniczenia

Takie rozumienie wartości rynkowej – odzwierciedlające oczywiste zachowania uczestników rynku – ma istotny wpływ na trafność formułowania roszczeń odszkodowawczych i ich szacowanie przy zmianie przeznaczenia lub ograniczeniu korzystania z nieruchomości wprowadzonym, np. w ramach przepisów o ochronie środowiska. Przyjrzyjmy się kilku przypadkom.

1. Jeśli teren ma funkcję mieszkaniowo-usługową, to przy wprowadzeniu ograniczeń wykluczających realizację funkcji mieszkaniowej, ale nie ingerujących w funkcję usługową – utrata wartości ma miejsce tylko wtedy, gdy wartość gruntu „czysto” usługowego jest mniejsza od wartości gruntu „czysto” mieszkaniowego, tj. tylko w sytuacji, gdy wiodącym przeznaczeniem jest przeznaczenie mieszkaniowe.
2. W konsekwencji w powyższym przypadku, jeśli teren ma przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe a jest użytkowany jako teren ogródka przydomowego, to ograniczenie wykluczające zabudowę mieszkaniową nie zmniejsza wartości tego gruntu.
3. W sytuacji, w której wiodącym (ekonomicznie!) jest przeznaczenie mieszkaniowe, a uzupełniającym usługowe, ograniczenie wykluczające zabudowę mieszkaniową - skutkować będzie spadkiem wartości.
4. Jeśli ograniczenie polega, np. na konieczności znoszeniu hałasu samolotów, to wpływ tego ograniczenia na wartość zależy od tego, na ile znoszenie hałasu koliduje z funkcją wiodącą. Zwykle hałas nie ma wpływu na atrakcyjność nieruchomości przeznaczonych pod usługi, działalność gospodarczą czy uprawy rolne, bo ich nie utrudnia, z kolei hałas jest w kolizji w funkcją mieszkaniową, co może, ale nie musi oznaczać, że zawsze ma on istotny wpływ na ceny uzyskiwane za nieruchomości.

A zatem każde ograniczenie, które nie wpływa na możliwość korzystania czy atrakcyjność korzystania z nieruchomości zgodnie z funkcją wiodącą nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Fakt przyjęcia przez właściciela danego sposobu korzystania w większości przypadków nie determinuje wartości nieruchomości, choć może mieć na nią pewien wpływ (np. istnienie domu jednorodzinnego wymagającego rozbiórki).

Ograniczenia dotyczące funkcji innej niż wiodąca

Znam przykład takiego sporu, gdzie powód wywodził, iż cała nieruchomość ma funkcję mieszkaniową, a jej większa część (1800 metrów poza 200 metrami zabudowanymi budynkiem) zajmuje ogród i wskutek konieczności znoszenia hałasu wartość tej nieruchomości spadła. Faktycznie nieruchomość leżała na terenie o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, gdzie funkcją wiodącą dla terenu niezabudowanego była funkcja usługowa. Opisaną tu sytuację ilustruje poniższy rysunek.

Wg mojej wiedzy o rynku wartość tej nieruchomości była w dużej mierze tworzona wartością samej działki. W tej części zatem do spadku wartości nie mogło dojść, bo wartość ta wynika z przeznaczenia pod usługi (wiodące) a nie przeznaczenia mieszkaniowego – nie stała się więc mniej atrakcyjna. W przypadku części wartości tworzonej przez istniejący dom (tu wiodąca jest funkcja mieszkaniowa) – kwestia wpływu hałasu mogłaby podlegać analizie celem oszacowania wielkości tego wpływu.

Zauważyć jednak należy, że wpływ ograniczeń, w tym np. konieczności znoszenia hałasu, może być zmniejszony łatwością zmiany funkcji budynku na niewrażliwą na ograniczenia danego rodzaju (np. przejścia do wykorzystania budynku mieszkalnego na potrzeby biurowe, o ile wartość nieruchomości zabudowanych budynkami biurowymi nie jest istotnie niższa od wartości nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi).

Konkluzja

Omówione w tym krótkim tekście zagadnienie powinny być przedmiotem analizy zawsze, gdy analizowana jest kwestia wpływu różnego typu ograniczeń na wartość nieruchomości, czyli we wszelkiego typu postępowaniach odszkodowawczych dotyczących nałożonych na nieruchomość ograniczeń a także w postępowaniach dot. służebności przesyłu i wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości wskutek posadowienia sieci przesyłowych. Tu również mamy do czynienia z bliźniaczym problemem wpływu ograniczeń wynikających z posadowienia sieci na możliwość korzystania z nieruchomości i jej wartość. To temat bliźniaczy, ale na oddzielny wpis.

Zobacz także:

--->Oferta wycen na potrzeby odszkodowań

Jeśli interesujesz się nieruchomościami - zapraszamy także na:

• naszą stronę na Facebooku: Nasza strona na Facebooku,
• do naszej grupy na Facebooku pn. „Fascynuje nas rynek": Grupa FB Fascynuje nas rynek
• na LinkedIn: Nasz profil na LinkedIn
• nasza oferta w zakresie wyceny: Oferta - wyceny