Czy standardy zawodowe mogą podnieść wiarygodność wycen nieruchomości?

W serwisie internetowym prawo.pl ukazał się ostatnio tekst pt. „Wyceny nieruchomości nie zawsze wiarygodne, ale standardów dla rzeczoznawców nie będzie”. Okazuje się, że ministerstwo nadzorujące pracę rzeczoznawców, zamierza wykreślić zapis o obowiązku sporządzania wycen zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców. Z tytułu artykułu wnosić można, że to źle, bo wyceny nieruchomości nie zawsze są wiarygodne. A najmniej wiarygodne są wyceny w podejściu porównawczym, na co wskazują wypowiedzi dwóch znakomitych prawników. Jednak nadzieje na poprawę wiarygodności wycen przez wprowadzanie standardów (pobrzmiewające w tytule tekstu) są generalnie słabo ulokowane. 

Przyjrzyjmy się problemowi wiarygodności wycen i rozważmy czy standardy zawodowe mogą ten problem rozwiązać.

Wiarygodność wyceny w podejściu porównawczym

Wycena w podejściu porównawczym zrobiła w Polsce niesamowitą karierę. Dość powiedzieć, że z logicznie nie znanych przyczyn jest to metoda wyceny preferowana przez banki, wymuszona przepisami Rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego przy budzących kontrowersje wycenach dla potrzeb aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego czy preferowana w przepisach bardziej niż np. metoda pozostałościowa § 16.3 RRM.

Nie ukrywajmy, istnieje środowiskowa i urzędowa wiara przenikająca do nadzorującego ministerstwa i banków, że wyceny w podejściu porównawczym są bardziej ostrożne, a przez to mniej dotkliwe dla użytkowników wieczystych czy bezpieczniejsze dla banków. A że to logiczna bzdura, bo przecież nie ważne jak szacujemy, ważne by oszacowana wartość była rynkowa...  

Jak słusznie powiedzieli prawo.pl Panowie Mecenasi, problemem w wycenach porównawczych jest podobieństwo nieruchomości porównawczych do przedmiotu wyceny.

Przy starannym podejściu rzeczoznawcy (abstrahując od niefachowości – np. porównywania lokali w starych budynkach z lokalami w budynkach nowych) problem ten ma trzy źródła:

1. Niewystarczająca liczba transakcji nieruchomościami podobnymi;
2. Ograniczona wiedza o uwarunkowaniach transakcji porównawczych i ich przedmiocie;
3. Nieostrość kryteriów podobieństwa;
4. Subiektywizm oceny dokonywanej przez rzeczoznawcę.

Metody porównawcze dobrze się sprawdzają dla prostych obiektów takich, jak typowe mieszkania czy działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ale pod warunkiem, że miejscowy rynek takich obiektów obfituje w transakcje takimi nieruchomościami. Łatwo wycenić więc kawalerkę w Śródmieściu czy na Ursynowie (Warszawa), trudniej będzie wycenić duże mieszkanie na Bemowie (np. 200 m. kw. p.u.), a już wycena działki niezabudowanej przeznaczonej pod dom jednorodzinny na Żoliborzu będzie wyzwaniem, gdyż obrót takimi działkami jest tu śladowy.

Drugim problemem jest to, że wiedza rzeczoznawcy o okolicznościach transakcji nieruchomością i właściwości danej nieruchomości w dacie zakupu jest ograniczona. Z opisu transakcji w akcie notarialnym nie wynika zwykle, że np. sprzedający działał w pośpiechu, bo się rozwodził, czy wyjeżdżał za granicę. Wiedza o stanie nieruchomości porównawczych też jest ograniczona – rzeczoznawca przecież nie odwiedza mieszkań czy domów, których dotyczą transakcje porównawcze.

Stan techniczny porównawczych mieszkań, czy domów jest więc zawsze określony w przybliżeniu, na podstawie zdjęć (google), ortofotomapy, zapisów w aktach notarialnych, ale nie na podstawie ich oględzin w stanie z daty sprzedaży - często zdarzało mi się oglądać obiekt porównawczy sprzedany rok wcześniej, który w dniu oględzin został już całkowicie wyremontowany lub nawet przebudowany.

Do tego dochodzi trzeci problem: co jest podobne, a co nie to w wielu przypadkach kwestia silnie ocenna i subiektywna. Przepis (art. 4.16 UGN) mówi, że nieruchomość podobna to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

O ile łatwo wskazać sytuacje, w których dane nieruchomości nie są podobne, o tyle w wielu konkretnych sytuacjach na podstawie tego kryterium nie można stwierdzić braku podobieństwa. Jeśli wyceniamy np. działkę pod zabudowę wielorodzinną, rozstrzygnięcie, czy np. działka o 5-krotnie większej powierzchni w porównaniu z wycenianą jest do niej podobna lub działka o 4-krotnie wyższym współczynniku intensywności zabudowy w porównaniu z wycenianą jest do niej podobna, czy nie – nie jest możliwe.

A odrzucenie takich mniejszych działek może spowodować, że brak będzie transakcji, na których można by sporządzić wycenę.

Osobiście uważam, że powinno się stosować interpretację, iż należy uznać za podobne to, czego na pewno nie można uznać za niepodobne. Na pewno nie są podobne nieruchomości o zasadniczo odmiennym przeznaczeniu – np. działki rolne i działki pod zabudowę wielorodzinną.

Niestety, oceniający operaty uznają, iż mają „licencję na ocenę podobieństwa” i jest to częsty zarzut dyskwalifikujący opinię, w sytuacji, w której po prostu nie jest możliwe sporządzenie jej w sposób bardziej przekonujący, tj. na podstawie bardziej podobnych transakcji. Przykłady „patooceniarstwa”, zostawmy na inną okazję.

Wreszcie czwarta kwestia: rzeczoznawca, choć winien dążyć do obiektywizmu w odzwierciedlaniu prawideł rynku, nie jest pozbawiony własnych preferencji, emocji, które mogą powodować, że pewne właściwości obiektów będzie oceniał wyżej niż wynika to z rynku – np. będzie preferował pewne lokalizacje, czy styl wykończenia lokalu/domu.

Problemy, o których mówią w tekście w prawo.pl Panowie Mecenasi, dotyczą głównie sytuacji, w których porównawczo wycenia się skomplikowany, nietypowy obiekt – np. działkę pod zabudowę wielorodzinną, w specyficznej sytuacji prawnej (np. bez WZ-ki czy MPZP lub nie nadającą się samodzielnie pod zabudowę) lub działkę pod usługi oświaty lub pod parki miejskie. Obrót takimi nieruchomościami na rynku lokalnym będzie zawsze sporadyczny, a rozszerzanie rynku – na inne dzielnice, a czasem i miasta (np. przy wycenie gruntów pod centra handlowe w miastach powiatowych) zawsze spowoduje wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości porównawczych – czy podobne są działki pod zabudowę wielorodzinną na Wilanowie i Bemowie, czy we Wrocławiu Krzykach i Wrocławiu Śródmieściu?

Czy standardy zawodowe mogą poprawić wiarygodność wycen?

Ponad dwie dekady prób wprowadzenia standardów zawodowych pokazują, że nadzieje na zwiększenie w ten sposób wiarygodności wycen nie są dobrze ulokowane. Przez dwadzieścia lat, przez które zajmuję się wyceną istniały różne standardy zawodowe. Nie wyeliminowały one narzekań na jakość czy wiarygodność wycen. Ta nie zależy bowiem od standardów, ale od dostępności informacji o rynku, ich jakości oraz wiedzy o rynku posiadanej przez rzeczoznawcę. 

Rzecz w tym, że takie standardy, które rozwiązywałyby ten problem, nie istnieją. Wycena nieruchomości jest przynajmniej w części sztuką, wymaga wyczucia i nie ma jednej uniwersalnej recepty (standardu) na wiarygodną wycenę. Nie ma więc możliwości wpakowania całej tej rozległej tematyki w nawet najobszerniejszy standard. 

Ewentualne standardy zawodowe mogą być rozwijane w trzech kierunkach:

1. Poziom zasad postępowania - takich, jak np. bezstronność, obiektywizm, rzetelność. Tyle, że zasady te może rozproszone po różnych przepisach (art. 175 UGN, przepisy regulujące pracę biegłych), ale co do zasady są znane każdemu rzeczoznawcy;  
2. Proceduralnym - opisujące procedurę postępowania przy wycenie nieruchomości poszczególnymi metodami. Tyle, że wie to każdy rzeczoznawca, jako element jego warsztatu, a standard taki nie wnosi nic istotnego ponad wiedzę każdego rzeczoznawcy - przykładem standardy wyceny w podejściu porównawczym czy dochodowym opracowane przez PFSRM;
3. Technicznym - opisujące techniczne detale sporządzania wycen. Te ostatnie prowadziłyby do sytuacji, w której w wielu przypadkach technicznych wymogów nie uda się spełnić w realiach dostępności danych o transakcjach i ich przedmiocie (np. odwiedzenia lokali porównawczych). Takim technicznym standardem w istocie jest Rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego, mimo jego wad część jego zapisów sensownie definiuje warsztat rzeczoznawcy - np. określając wymaganą zawartość operatu szacunkowego w rozdziale 4, czego bardzo brakuje np. w wycenie przedsiębiorstw. 

Jak trudno opracować sensowny standard miało okazję przekonać się "nasze" Ministerstwo zlecając opracowanie standardu wyceny w podejściu porównawczym. Został on zarzucony po druzgocącej i uzasadnionej krytyce środowiska praktyków wyceny. Podobną porażką była próba opracowania (udało się) i wdrożenia standardu wyceny ograniczonych praw rzeczowych (udało się znacznie mniej, a wielu rzeczoznawców było w istocie zdezorientowanych zapisami tego standardu).

Standardy w naszej lokalnej praktyce stanowiły niestety okazję do narzucania innym praktyk i zasad, uciążliwych i/lub trudnych a często niemożliwych do realizacji w praktyce, a nie zwiększających wiarygodności wycen - przykładem:

• wymaganie w erze cyfrowej oglądania nieruchomości porównawczych,
• wymaganie, by nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych miały odpowiednio najgorsze i najlepsze cechy, co czasem może się udać, ale w trudniejszych przypadkach wymaganie takie to oderwany od życia idealizm,
• wymaganie wyliczania stóp kapitalizacji z danych rynkowych.

Nie wiem, kto doradza obecnemu Ministrowi, ale robi to dobrze. Najpierw zniesienie antycznego (choć dla wielu z nas miłego - sam lubię podpisywać operat w miejscu pieczątki) obowiązku pieczętowania operatów, teraz pożegnanie z obowiązkiem przestrzegania standardów zawodowych. Tak trzymać!  

Niestety trzeba się pogodzić z tym, że w przypadku wielu specyficznych i złożonych obiektów sporządzenie przekonującej wyceny nie jest możliwe, zwłaszcza w podejściu porównawczym, i że wyceny różnych ekspertów będą się różnić. Rzeczywistość lepiej zaakceptować. 

Aby poprawić wyceny i percepcję zawodu rzeczoznawcy/biegłego, trzeba niestety nie standardów, ale pracy u podstaw – publikowania i propagowania dobrych praktyk. Niestety na dziś GOOGLE zapytany o nie zwraca jedynie… praktyki zawodowe dla kandydatów na Rz. M.

Photo by Ansgar Scheffold on Unsplash