Flipy - czyli czy wszyscy będziemy milionerami?

Ponieważ trwają wakacje, dziś wpis krótki, lekki a może nawet śmieszny. A będzie o flipowaniu i flipach, czyli obracaniu nieruchomościami tak, by kwota wydatkowana na zakup była niższa niż kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Będzie o tym, jakie to proste. I jak to wszyscy możemy dzięki temu dojść do wygodnego życia bez pracy, czyli pasywnego dochodu generowanego przez zgromadzone przez nas nieruchomości. Te stopniowo znajdą się w naszym posiadaniu dzięki temu, co zarobimy na flipach. A na flipach zarabia się dobrze: najmarniej kilkadziesiąt, a nawet i ponad 100 tys. na jednej transakcji! Spójrzmy:

Nieźle! Stopa zwrotu z kapitału 38 – 152% rocznie! Takie rzeczy tylko na flipowaniu? 

Nauczyciele flipowania

W ostatnich miesiącach Internet i media społecznościowe zaroiły się od tych, którzy chcą nauczyć nas flipowania. Będąc zlokalizowanym przez algorytmy, jako potencjalny zainteresowany (zgodność branż), nie ma dnia bym nie otrzymał intratnej propozycji uzyskiwania nareszcie sensownych zarobków, ba nawet zgromadzenia kapitału i życia z pasywnego dochodu. Czyli słodkiego miłego życia, bez pracy, wysiłku etc.

Co ciekawe tą unikatową wiedzę można uzyskać za bardzo skromne pieniądze nie przekraczające zwykle kilkudziesięciu złotych. Tyle kosztuje kurs online o flipach. Jeszcze nigdy coś tak cennego, nie kosztowało tak mało! Co więcej, by znaleźć się w tym cudownym świecie właściwie nie potrzeba własnego kapitału! Na nieruchomościach może zarobić każdy!

Chwalimy się zarobkami na flipach

Jeszcze niedawno mówiło się, że pieniądz lubi ciszę. Dziś to przesądy ramolowatych miliarderów. A na flipach zarabia się dużo i łatwo. Zobaczmy….

Bohater nr 1

Jeden z naszych bohaterów, nazwijmy go nr 1, pozyskał ponad 100 hektarów gruntów, wartych ok. 45 mln zł, na jednym flipie ma 35%, a średnio zajmuje on 6 ms (nie, nie są to milisekundy tylko miesiące). Strach się bać: 35% na 45 mln, to nawet w dwa lata jest sfera marzeń – trzeba dokładniej przyjrzeć się mądrościom, które ma do zaoferowania (zob. dalej). Przeglądam blog – słabiutko, nie rozróżniamy odrolnienia od wyłączenia z produkcji rolnej. Jak na praktyka – kiepsko. Dalej jeszcze gorzej… żeby zbudować dom trzeba uzyskać warunki zabudowy… No i prawdziwe opus magnum… od 2009 r. na mocy ustawy wszystkie grunty rolne w granicach miast zostały … „odrolnione” oraz by zmienić przeznaczenie trzeba wnieść pismo o zmianę przeznaczenia. By robić flipy na gruntach lepiej wiedzieć mniej niż więcej.

Bohater nr 2

Bohater nr 2 to prawdziwy potentat. „Sam prowadzi inwestycje warte ponad 100 mln. Jego klienci zrobili ponad 500 flipów! Największy zysk wyniósł 150 tysięcy na mieszkaniu, oraz 175 tysięcy na gotowcu inwestycyjnym. Średni zysk na mieszkaniu ponad 40 tys. I jest ich coraz więcej.” Opus magnum naszego bohatera – książka o inwestowania w nieruchomości została sprzedana w 15 tys. egzemplarzy. Kupuję kurs – 47 zł brutto to nie pieniądze. Zaskoczenie, jest tu sporo sensownych informacji, np. jak ocenić stan mieszkania, jakie są warianty inwestowania w nieruchomości. Jest też dużo pracy formacyjnej i namawiania do wspólnego biznesu, o co pewnie finalnie chodzi w całej tej akcji.

Bohater nr 3

Bohaterowie nr 3, bo jest to kilka osób, przyzwoita stronka, katalog materiałów o różnych wersjach inwestowania w nieruchomości. Lista flipów na zachętę (przywołałem ją na początku tekstu), ale to nie wszystko. Wraca nowe! W poprzednim bumie (ależ człowiek jest stary!) Panowie z pewnej doradczej firmy finansowej, której nazwę litościwie pomijam zauważyli, że jeśli kupimy mieszkanie na kredyt z 10% wkładem własnym, to zwrot z tego wkładu przy wynajmie może wynieść… grube kilkadziesiąt procent.

U bohaterów nr 3 znajduję podobną poradę – jak zarobić na własnych pieniądzach kilkaset procent – recepta podobna, tylko tym razem chodzi o inwestycję deweloperską – światła, nowatorska koncepcja. Ech, Ci naiwniacy z Dom Development – Ci na swoim zarobili tylko ca. 30% (2019Q3), a mogli zgłosić się po radę do naszych bohaterów, a ich akcjonariusze mogli zaliczyć jeszcze solidniejszy wzrost.

Dźwignia finansowa, to fantastyczny wynalazek w rękach neofitów – im mniej inwestujesz tym więcej zarabiasz, no nie ;-)? W tym historycznym przypadku, by zwiększyć zwrot 10 razy, wystarczyło ograniczyć wkład własny do 1% ceny. Jakież to proste!

Dodajmy, że poza takim bajaniem dla finansowych dzieci, jest jednak sporo konkretnego materiału, który może przydać się każdemu – jak przygotować mieszkanie do sprzedaży, jak negocjować cenę.

Czy wszyscy możemy zarobić na flipach?

Przyznajmy, nic tak nie przekonuje jak sukces i polecenia klientów. Kupujemy u tych, których znamy, lubimy, ufamy! A przecież każdy z tych ludzi sukcesu jest na swój sposób sympatyczny, znamy go dobrze, bo odsłania nam arkana sztuki, no i po efektach wiemy, że zna się na rzeczy!

No i gdy już ucieszyłem się, że dzięki temu prostemu mechanizmowi wszystkich czeka dobrobyt i wygodne życie, przypomniały mi się trzy historie:

• ta o Rockefelerze (?), który sprzedał akcje, gdy zaproponował mu ich zakup ktoś przypadkowy na ulicy;
• wypowiedź, którą przypisuję Andrzejowi Olechowskiemu, że porady z zakresu finansów są warte tyle, ile kosztują…

Wyobraziłem sobie też świat, w którym mnogość zamożnych elit żyje z flipowania… to z kolei przypomniało mi historię holenderskiej tulipomaniii z XVII wieku. To może przesada, bo jednak finalnie w tym łańcuchu pokarmowym potrzebni są finalni użytkownicy mieszkań – czy pod najem, czy po prostu dla zamieszkiwania.

Uruchomiłem myślenie. Szybko ustaliłem w przybliżeniu, ile jest w Polsce rocznie transakcji nieruchomościami. Wg GUS w 2018 r. było ok. 212 tys. transakcji lokalami. No, ale z danymi GUS różnie to bywa, więc dla prostych rachunków przyjąłem, że było ich 500 tys. Jaki procent z tych transakcji to okazje? No, nawet jeśli to 5% (co 20 transakcja), to mamy łącznie w roku, w całym kraju 25 tys. okazji do flipa. Na pierwszy rzut oka całkiem nieźle. Jednak samego dzieła o inwestowaniu w nieruchomości sprzedało się już 15 000 sztuk. A przecież szkolących z flipów jest mnogość, a liczba przeszkolonych też idzie w tysiące. Wygląda więc na to, że przypadać może rocznie 1-2 lokale na każdego ze szturmujących ten świat łatwego zarobku ludzi. Szykuje się kolejka i bieg po okazje… a gdy popyt przewyższa podaż…

Przeklęta wiedza, ona służy tylko wzmacnianiu sceptycyzmu. A sceptycy nie zostają milionerami.

Andrzej Zalewski